全国土拍市场回暖，建发“灯塔战略”高溢价杭州拿地

2026.06.25 界面新闻记者 | 王婷婷 6月的土拍市场异常火热。在6月25日的深圳土拍中，保利发展以99.05%溢价率拿下宝安中心区核心宅地；6月23日的杭州土拍中，建发房产以溢价率33%拿下未来科技城地块。 6月23日，北京迎来上半年土拍收官，招商蛇口以溢价率20.95%斩获通州九棵树南地块。更早之前的6月12日，深圳前海桂湾宅地入市竞拍，建发房产最终以溢价率114.29%将地块收入囊中。 本轮多地高溢价土拍中，厦门国资房企建发房产成为持续出镜的竞拍主体。 除独立拿下杭州未来科技城、深圳前海桂湾两宗地块外，深圳宝安中心区宅地、北京通州九棵树南地块等热门宗地的竞价环节，建发房产均积极参与角逐。 业内人士告诉界面新闻，建发近期频频出手抢地，目的或是为“灯塔项目”战略持续储备优质地块。 这与年初建发房产董事长林伟国定下的经营策略一脉相承。据界面新闻了解，在今年3月27日举行的公司投资者会议中，林伟国表示，“要以灯塔项目为引领，带动常规项目的品质与口碑的提升，在市场竞争中赢得发展先机。” 建发“灯塔战略”继续落子 临近半年收官，建发房产的拿地节奏才开始发力。 2026年，几乎所有开发商拿地都秉持一个共识：优先布局核心城市核心区位优质地块，资产安全性成为拿地决策第一考量。于是，各大房企集中角逐一、二线热门城市稀缺宗地，地块竞拍竞争随之加剧，拿地难度显著抬升。 这期间，建发房产并未补足弹药。 中指研究院数据显示，在今年1-5月房企拿地金额排行榜中，华润置地以290亿元排名第一，越秀地产以272亿元排名第二，保利发展以206亿元排名第三。而建发房产仅以38亿元排名第十，保利置业、招商蛇口、中海、绿城、滨江集团等房企均排在其前。 “从拿地到项目入市，整体周期约4-6个月，当前处于6月节点，若抓紧推进，可实现11月开盘、12月结转，保障本年度业绩表现。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受界面新闻采访时表示。 建发房产“灯塔战略”要持续，只能积极拿地。因此，6月以来，建发频繁现身热门城市的土拍现场，拿地节奏明显加速。 6月12日，深圳推出前海桂湾一宗住宅用地，地块吸引了华润置地、中海、招商蛇口、绿城、越秀、建发、保利发展、华发、深业集团共9家竞买人参与竞价，经过9轮自由竞价及291轮线下竞价后，由建发房产以35.25亿元竞得，成交楼面价95918元/平方米，溢价率高达114.29%。 据界面新闻了解，该地块成为深圳涉宅用地单价第二高的地块，并刷新了前海宅地楼面价纪录。 6月23日，杭州土地市场迎来第12批宅地出让，其中未来科技城地块经过41轮激烈竞价后，由建发房产以16亿元总价竞得，溢价率33%，平均楼板价2.3万元/平方米，刷新了该板块的地价纪录。 厦门建发宸启瑞湖实景示范区。界面新闻记者王婷婷拍摄 建发房产“灯塔项目”，即打造位于核心城市核心地段的高端改善型项目。2025年，建发房产相继在北京、上海、成都、杭州、厦门落地“灯塔项目”，分别是上海建发海宸、北京建发海晏、成都建发海耀、杭州建发栖湖云庄、厦门建发宸启瑞湖。 在建发房产看来，这四个“灯塔项目”入市后销售表现较好。 界面新闻从建发房产内部获悉，厦门建发宸启瑞湖一期（首个灯塔项目），2025 年开盘后仅一个半月便实现全盘售罄；北京建发海晏位列2025年北京住宅成交榜单第二位，2026年 1-5月登顶北京住宅成交榜首。 上海建发海宸实景示范区。界面新闻记者王婷婷拍摄 此外，上海建发海宸录得2025年下半年上海成交套数第一；2026年1-5月杨浦区成交套数第二、浦西墅类成交金额第一。成都建发海耀录得2026年1-5月成都单盘销售金额第一。 杭州建发栖湖云庄表现也较为亮眼，“套均7500万的建发栖湖云庄首开仅一个多月，所有房源皆已取证，网签数量已超过整盘房源量的70%，已远超过2025年全年杭州6000万二手别墅成交量。”建发相关人士告诉界面新闻。 克而瑞数据显示，截至目前，杭州建发栖湖云庄位居2026年全国5000万+豪宅成交套数排行榜第三。 一名接近建发的人士告诉界面新闻，“灯塔项目重在创造品牌，修炼内功，同步锤炼团队在营销操盘、供应链管理等全链条能力。建发的定位是聚焦改善型住宅，土地布局不会仅局限于灯塔项目。” 比如6月24日，建发刚以底价3.94亿元拿下苏州狮山宅地，成交楼面价12000元/平方米。 热点城市地价持续冲高 上半年各大房企补仓诉求迫切，带动一、二线城市土拍市场持续升温。 深圳、杭州两地热度表现尤为突出。以深圳为例，6月25日推出的宝安中心区核心宅地，吸引招商蛇口&华润置地、中海地产、保利发展、建发房产等头部房企参与竞拍。 据界面新闻了解，现场四家房企历经355轮激烈竞价后，保利发展以105.1亿元斩获地块，成交楼面价87924元/平方米，溢价率99.05%。该成交楼面价也刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时也是宝安区楼面单价新高。 在此之前，6月5日，深圳南山区粤海街道一宗宅地挂牌出让，现场6家房企鏖战超290轮，保利置业以超57亿元总价拿下地块，溢价率达到150%以上。6月12日，建发房产溢价114.29%摘得前海桂湾片区地块。 “近期深圳土地市场比较热，接连出让几宗高价地块，且均位于前海、深圳湾、宝中（自贸区核心区）等热点区域，显示了央国企新增货值集中在热点城市的热点片区。一方面证明地方政府在该区域着力于高品质项目集聚区，同时热点地块集聚，还能提升片区整体配套和价值。此外，集聚高净值人群，且提高单地块的溢价能力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻。 杭州的土拍热度亦不容小觑。 除了6月23日建发房产溢价率33%拿下杭州未来科技城地块外，同日滨江集团也溢价10.8%拿下萧山湘湖地块。 据克而瑞统计，2026年至今，杭州累计供应含宅用地36宗，有15宗含宅地块成交溢价率超20%，其中有11幅地块溢价率超30%。 在重点22个城市中，2026年至今溢价率超过20%的地块共38幅，溢价率超30%的地块共24幅。杭州几乎占据半壁江山。 界面新闻了解到，不仅仅是杭州、深圳，6月以来，北京、广州、济南、武汉、成都等热点城市多宗地块也迎来房企激烈角逐。 6月15日，广州白云区黄边北路一宗地块被摆上拍卖桌，保利发展、越秀地产和国贸地产展开争夺，最终由保利发展以总价13.49亿元竞得地块，折合楼面价约3万元/平方米，溢价率23.87%。 济南在6月出让了两幅高溢价地块。6月10日，济南市历城区唐冶片区的一宗建设用地吸引了多家房企参与竞拍。现场经过48轮竞价后，民营房企大华集团以约5.51亿元总价拿下地块，成交楼面地价5506元/平方米，溢价率20.58%。 两天之后，历下区山东政法学院东地块又迎来4家房企激战39轮，由绿城以3.86亿元总价将地块竞得，成交楼面地价约1.47万元/平方米，溢价率24.52%。 6月12日，武汉推出东湖高新区光谷步行街核心宅地，本地民企武汉鼎源历经23轮竞价后，以2.885亿元竞得地块，楼面价11169元/平方米，溢价率21%。 6月24日，成都推出3宗涉宅用地，其中新都区地块吸引耀腾创达、正黄集团、润达丰、领悦等房企参与现场竞价，最终耀腾创达以楼面价6600元/平方米竞得地块，成交总价2.48亿元，溢价率15.59%。 “本轮重点布局城市涵盖深圳、广州等一线城市，济南、成都、武汉等核心强二线城市。结合最新的70城市场数据来看，二线城市市场基本面韧性较强，修复趋势清晰，房企因此持续加大拿地力度。”卢文曦告诉界面新闻。 中指研究院分析指出，当前房企投资布局思路明确，拿地资源高度倾斜一线及重点二线城市核心板块，土拍市场局部火热、整体分化的行情或将延续。 以厦门为例，6月24日推出6宗涉宅地块，覆盖思明、湖里、集美、翔安四大片区，全部底价成交，拿地房企为国贸、象屿、联发等本土国企。 因此，在业内人士看来，土拍市场并非全面回暖，而是优质稀缺资源仍能获得结构性溢价。