上海迎来商场开业“大年”，商办市场整体信心回归

2026.07.10 界面新闻记者 | 王婷婷 拼多多也来上海买楼了。 界面新闻获悉，互联网头部企业拼多多近期以33.7亿元收购了上海星展银行大厦。星展银行大厦位于浦东陆家嘴金融中心北区，于2009年竣工，共19层，总建筑面积约4.6万平方米。 “拼多多此次购楼，可视为对上海城市发展前景的信心表达。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，在陆家嘴核心区位斥资33亿元整栋收购，其信号意义不容忽视，反映了头部企业对上海作为国际金融中心和消费中心长期价值的认可。 据戴德梁行，拼多多这笔交易也是2026年上半年上海房地产大宗交易市场中金额最高的单笔成交案例。 世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，2026年上半年，上海物业投资市场呈现出温和复苏的态势，市场活跃度较此前有所提升。买卖双方的价格博弈近平衡区间，资产定价有望逐步回归基于资产基本面的理性轨道。 实际上，今年上海商办整体复苏韧性强劲，不仅投资市场行情回暖，写字楼供需同步提升，再加上零售市场新增供应集中入市，不断释放消费与商业活力。 大宗市场强势反弹 “越来越多实体企业在上海的重磅落子，反映出市场对上海经济基本面长期价值的认可。”王晶表示。 戴德梁行数据显示，在全球宏观背景与国内经济仍存在不确定性的背景下，2026上半年上海大宗资产交易市场逆势上扬，共成交35宗、合计233亿元，金额同比大涨47%。 这期间，大额交易出现爆发，超10亿元的成交共有8宗，贡献了60%的交易额。如拼多多收购陆家嘴星展银行大厦系上半年上海最大金额成交，还有上半年完成交易的象屿集团收购黄浦区仙乐斯广场98.68%股权亦为典型大额交易。 除此之外，上半年典型成交还包括海尔消费金融收购浦东新区四方城，山东稀土公司斥资20亿元收购中港汇·黄浦，东亚银行斥资近20亿元再购东亚银行金融大厦物业，深圳晶发实业收购新茂大厦等案例。 多数买家选择低位抄底。以深圳晶发实业收购新茂大厦为例，根据市场消息，该笔交易价超过16亿元，较2015年约28.5亿元的收购价，折算仅六折。 新茂大厦也不例外，项目毗邻新天地商圈及淮海路商业街，系新加坡嘉德置地（凯德集团前身）于2005年开发建成的甲级写字楼，21年内已经5次易主。今年3月，新茂大厦以总价超16.2亿元出售予深圳晶发实业，此番出价较2015年ARA收购时的28.5亿元折价约43%。 戴德梁行表示，办公及研发办公物业依然是交易市场的绝对核心，上半年成交额高达134.9亿元，占据了总成交额的58.4%，显示出企业对于上海写字楼市场的长期信心。 与此同时，其他业态也展现出积极的复苏信号，尤其是酒店及公寓项目。“高净值人群对核心区精品小酒店以及长租公寓的兴趣持续走高，机构投资者也在积极布局符合REITs发行或扩募条件的公寓资产。”戴德梁行向界面新闻指出。 从买家来看，上半年依然是内资占绝对主导地位，外资实现微量反弹，主要交易为东亚银行收购的东亚银行大厦。但整体来看，外资仍在持续抛售核心资产，接盘方多以自用国企、外地民企为主。 展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强告诉界面新闻，下半年上海投资交易市场稳中有升，预计三季度成交平稳，四季度集中放量。“优质核心区资产流通性持续紧缩，未来价格呈现两极化趋势，核心城市、核心地区、核心资产价格将触底反弹。” 另外，光的赛道、新能源、半导体、高端制造等重点发展赛道保持增长势能，企业持续向好，自持办公需求将大量增加。 大体量商业集中入市 2026年上半年，一批新开与升级项目集中落地，推动上海商业能级持续迭代。 世邦魏理仕数据显示，今年上半年，上海零售物业市场迎来多个新项目开业，包括新鸿基天荟广场、新六百Young、龙凤PRSCO、西岸中環（二期），以及位于浦东金桥的新嘉中心等，体量总计61.2平方米。新项目聚焦潮流生活方式、运动体验及多元化品质生活，分别为核心、次级及新兴商圈注入新的动能。 其中，6月30日开业的新嘉中心备受市场关注。项目位于上海浦东新区金桥副中心核心区，商办总建筑面积36万平方米，定位上海全域生活旗舰。 新嘉中心商场内。界面新闻记者王婷婷拍摄 界面新闻从新嘉中心方面获悉，项目招商率近95%，开业率90%。在已签约品牌中，78%为首店及特色店型，涵盖上海首店、浦东首店、浦东北部首店三大能级，汇聚主题零售、无界风味、美学空间、亲子聚场、意趣体验等多元业态。 购物中心赛道竞争激烈，新嘉中心想要打造差异化竞争力。界面新闻注意到，项目在空间设计上提高辨识度，将绿意景观、自然天光与流水瀑布融入室内场景，将贯穿8层的巨型贝壳天穹作为视觉地标。开业期间，项目还落地以恐龙奥秘为主题的活动“史前奇想嘉年华”，进一步丰富场内体验。 该项目地块是由嘉里建设联合国际知名机构投资人竞得，嘉里建设持有其中40%权益，华之门资本负责项目的开发管理与资产运营。 项目总建筑面积近43万平方米，集商业、居住、办公于一体，包括约22万平方米的超大型地铁上盖购物中心、约4.9万平方米的品质住宅、约2.5万平方米的甲级办公楼，以及约13万平方米的停车及配套服务设施。 新嘉中心商场内。界面新闻记者王婷婷拍摄 上半年入市的升级项目，包括徐汇区核心的新六百YOUNG和普陀绿地缤纷城。 据界面新闻了解，新六百YOUNG于4月29日完成全面改造引入多家首店，以潮流零售、沉浸式玩乐与健身康养，补足商圈年轻家庭消费空白。 普陀绿地缤纷城于6月27日完成升级，形成5.78万平方米半开放式街区MALL，引入28家区域首店，围绕民生生鲜、亲子配套与正餐娱乐构建差异化商业。 世邦魏理仕指出，受新增供应入市及大体量项目良好招商表现带动，上半年上海全市净吸纳量录得46.6万平方米。 “随着新增面积集中释放，全市空置率同比上升0.6个百分点至9.2%。”世邦魏理仕表示，整体市场租金表现趋稳，上半年首层平均租金同比下降1.2%至每日每平方米31.4元。 “为什么今年会是上海开业大年？并不是因为上海购物中心建设仍处于高峰期，而是此前大量商业项目的建设、招商、开业工作被延期，集中落地于今年，使得今年的新增商业供应规模可能创下历史新高。”世邦魏理仕方面告诉界面新闻。 世邦魏理仕中国区商业租赁交易负责人希诺表示，未来六个月，上海零售物业市场有望迎来约76.6万平方米的新增供应，包括位于浦东、虹桥、江湾新城等非核心商圈的优质零售项目。