“华中第一高楼”酒店层9.66亿元上架法拍，为何跌落云端？

2026.08.13 文｜迈点 2026年8月31日，京东资产交易平台将迎来一宗引发酒店行业关注的司法拍卖。 武汉中院近日发布拍卖公告，武汉绿地中心负一层及87至97层酒店部分将进行首次法拍。评估价10.74亿元，起拍价9.666亿元，相当于打了九折。标的目前处于法院查封状态，无抵押。这是“华中第一高楼”的酒店资产第一次进入司法处置。 01 为什么被拍卖？为什么偏偏是酒店层？ 迈点发现，这宗拍卖分量颇重，因为这栋大楼的十六年确实有点坎坷。 2010年，绿地集团斥资近54亿元拿下武昌滨江地块，计划兴建武汉绿地中心。项目设计团队曾参与迪拜哈利法塔方案创作，最初规划高度636米，剑指中国第一高楼，整体预估投入300亿元。 然而命运转折来得突然。2017年，因武汉天河机场净空限制，项目被要求停工整改，最终高度从636米削减至475米，顶部尖塔取消，这座原本要“刺穿天空”的地标，被网友戏称为“中华第一平头哥”。 削顶只是一个开始。2019年，承建方中建三局发出催款单，因业主欠付巨额工程进度款，对项目实行全面停工，此后经历了漫长的停工复工拉锯。目前大楼已封顶、外墙已亮灯，但从未正式投入使用。 2026年2月，位于绿地中心脚下的商业体绿地缤纷城已以12.08亿元起拍价被拍卖。如今，酒店层也步其后尘，被推上了法拍台。 走到这一步，直接推力来自母公司层面的资金周转压力。此次酒店层的被执行主体为绿地旗下武汉绿地滨江置业有限公司，其母公司绿地控股近三年持续处于亏损区间，整体偿债节奏偏紧，流动性腾挪空间有限。 亏损之下，金融机构集中起诉并申请财产保全，在绿地“保交付、稳民生”的优先级中，住宅交付优先于商业资产运营，酒店作为重资产、长回报周期的非主业投资，天然处于优先被处置的序列。 不过，被优先处置并不意味着酒店层是“不值钱”部分，恰恰相反，标的包含的负一层及87至97层中，负一层为酒店后勤及设备配套区域，87至97层则是塔楼溢价最高的区段，按规划配置有无边界泳池、SPA、行政酒廊、酒吧等高端设施，可作为一个完整运营单元整体处置，交易结构清晰，且该部分从未投入运营，不存在既有租约、运营团队去留等纠葛，是“干净”的在建工程，法律摩擦小于带租约的低区写字楼。 溢价高、法律干净，可整体打包——是流动性最好的资产，自然最先被推向市场变现。 02 买下“云端酒店”，要趟过几道坎？ 9.666亿元的起拍价，折合单价约18805元/平方米，对于一栋位于武昌滨江核心地段、475米高空的高端酒店物业而言，看似是价值洼地，但仔细审视标的状况，这块资产远非拎包入住的成熟酒店，潜在买家至少需要跨越三道坎。 第一道坎是产证与续建。 拍卖公告里写得很清楚，标的物所在项目未办理房地一体的不动产首次登记，尚不具备转移登记条件。简单点说就是，买家拍下后短期内拿不到产权证。标的物主体结构、室外工程基本完工，但部分楼层墙体尚未分隔，水电工程待验收，楼栋内尚有部分电梯未安装，尚未办理竣工验收手续。 主体封顶不等于可以运营。87至97层的酒店空间目前处于毛坯或半毛坯状态，后续内装、机电、消防、智能化全要重做，续建投入与起拍价几乎同级。买家付近10亿元买到的只是半成品，想真正运营还得再砸进去一笔不相上下的钱。 第二道坎是高空运营。 超高层酒店的运营难度远非地面酒店可比。87至97层位于475米高空区段，消防疏散、电梯运行、机电系统、给排水等专业工程在极端高度下的验收标准和运营成本都显著抬高。以电梯为例，超高层酒店的电梯系统是生命线，任何一部电梯故障都可能导致数十层客房“瘫痪”。高空区的风压、温差、能耗管理，也都是常规酒店不需要面对的课题。 行业已有前车之鉴。2025年，南京地标紫峰大厦高区洲际酒店突然从IHG官网“消失”，所有日期显示“无房”，这座曾被称为“全球最高洲际酒店”的项目陷入停摆。2026年1月，长沙世茂希尔顿以4.8亿元起拍价再登法拍平台，运营仅四年有余，价格下调后依然无人接盘。贵阳290米的亨特国际金融中心索菲特酒店，第三次司法拍卖起拍价从8.56亿元降至7.89亿元仍无人报名。“高度”本身已不再构成运营保障。 第三道坎是谁来管？往哪走？ 酒店层品牌叙事已归零——从丽思卡尔顿到铂瑞，再到如今被法院查封拍卖，买家需重新寻找国际酒店管理公司合作。 但武汉奢华酒店市场仍在培育期，点开携程筛选奢华酒店，仅找到3家符合条件的住宿，同样条件下，北京20家、上海30家、杭州16家、深圳11家。 尽管2025年国庆期间十余家高端酒店发布“满房”海报，2026年丽思卡尔顿也首次进入武汉，但武汉奢华酒店的RevPAR和ADR水平与北上深仍有显著差距。引入一个奢华品牌进驻475米高空，需要品牌方对武汉市场的长期信心和对物业条件的严格评估，两者目前都存在不确定性。 退出端同样受限。2025年底政策虽允许四星级及以上酒店独立申报REITs，但门槛极高，要求资产净值不低于10亿元、运营满3年且现金流稳定等，未完工的绿地中心酒店层无法满足，REITs退出通道短期内暂不具备可行性。 03 一宗拍卖背后的行业信号 绿地中心的困境始于限高与工程款纠纷，是个案；但从个案背后，可以看到一条更宽的系统性裂缝。 2020年8月，住建部与央行划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不低于1倍。按踩线数量分档，全踩者新增有息负债直接归零。 过去二十年，“超高层+奢华酒店”是中国地产黄金时代的标准配方。开发商拿地后建超高层，在塔尖引入国际酒店品牌，以酒店提升综合体溢价，再以土地增值和金融杠杆覆盖酒店的投资回报缺口。酒店本质上不是生意，而是地标的配套。 当“三条红线”切断输血管道，土地红利消退，这套模式便轰然失灵。酒店被迫回到商业逻辑本身——入住率、RevPAR、GOP率、投资回报周期重新成为核心评判标准。但此时大量酒店已积重难返，前期投入靠杠杆，后期运营靠输血，一旦外部资金断流，账面资产瞬间变成不良。 资产一旦沦为不良，司法拍卖便成为最直接的处置出口。据迈点不完全统计，2026年上半年国内千万元以上酒店法拍项目共435个，21个成功交易，成交率仅4.8%。法拍价已反向穿透市场估值，金融机构在评估酒店再融资时纷纷参照法拍成交价，导致存量资产整体估值被系统性压低，形成“越拍越降、越降越冷”的负循环。 破局的钥匙正在浮现：部分城市已出现地方国资接盘酒店不良资产的探索，以“拍卖+运营”取代“一拍了之”。国资的优势不在于资金成本更低，而在于能承受长周期回报、能隔离历史债务包袱、能以城市配套逻辑而非纯财务回报视角持有资产。这或许不是最优解，但至少是当下破解酒店不良处置困局的一条现实路径。 04 写在最后 从2010年绿地斥资近54亿元拿地，到2026年酒店层9.666亿元被推上法拍台，武汉绿地中心用16年走完了从“中国第一高楼”到司法处置标的的完整弧线。 8月31日的拍卖结果尚未可知。但无论成交与否，信号已经清晰：酒店行业的下一个时代，不属于“谁更高”，而属于“谁能活”。能自己造血、能持续盈利的酒店，才有资格留在牌桌上。 获取更多RSS：https://feedx.net https://feedx.site