中端公寓市场，国际品牌也来抢？

2026.06.04 文 | 空间秘探 秦敏慧 近期，新加坡国际生活方式酒店集团KiN Group旗下精品公寓品牌——境宸公寓（KIN WANDER）首次进入中国市场，标志着KiN Group正式布局中国。可以看到，今年以来不少国际服务式公寓新品牌进入中国，试图在公寓赛道中精准挖掘细分的市场空白。与国内公寓品牌相比，这些国际服务式公寓品牌有哪些进入中国市场的竞争底气？公寓赛道又将呈现怎样的新走势？ 境宸公寓首店入沪 近日，新加坡国际生活方式酒店集团 KiN Group 在上海罗斯福公馆举行签约发布仪式，正式宣布旗下精品公寓品牌“境宸公寓”及核心酒店品牌“境瑞酒店”进入中国大陆市场。 据悉，KiN Group 此次引入中国的两个品牌各有侧重：境瑞酒店定位为“设计驱动的精品酒店”，旨在为商旅及高端度假客人提供兼具情感共鸣与文化链接的住宿体验；境宸公寓则以全新定义的“社区感”为核心，通过与医疗、康养及健康管理领域的专业机构深化合作，为住户量身定制多元化的可持续健康生活方式配套服务体系。 很明显，境瑞酒店立足于高端精品定位，而境宸公寓并不满足于基本居住功能，而是从医疗、康养需求切入，打造以品牌为核心的社区生态。这一品牌定位已超越传统长租公寓，进入了服务式公寓的范畴，从 KiN Group 的官网介绍中也能窥见一二。 境宸公寓的海外品牌名为 KiN Wander，目前已在越南胡志明市开业 4 家门店。上海项目是该品牌首次布局海外市场。从已开业的四家门店来看，KiN Wander 属于非标住宿产品，每家风格各异，但每间房均标配独立厨房、洗衣机及基本家具，部分房型还配有浴缸、Netflix 投影等设备。公寓周边咖啡馆、商场、精品美食店环绕，餐饮与娱乐配套齐全。 从价格来看，KiN Wander 的平均房价约为 215-290 元/晚，定位中端服务式公寓；最贵的阳台双床房售价约 1,999,000 越南盾，按当前汇率换算仅 500 元人民币出头，性价比颇高。总体而言，海外的 KiN Wander 是一款典型的中端非标服务式公寓产品。 引入国内会有变化吗？ KiN Group 高层表示，上海作为全球门户城市，拥有巨大的“缺失的中端市场”潜力——65% 的旅行者对“可负担的奢华”和“身心的完整体验”有着强烈需求，而 KiN Group 将精准填补这一市场空白。简单来说，境宸公寓引入国内后，定位仍聚焦中端市场，但其强调的与医疗、康养及健康管理领域专业机构的深度合作，以及定制化健康服务、社区活动等特色内容。这套理念已远超传统标准住宿产品的常规服务范畴。 事实证明，KiN Group 并不仅仅在“卖房”，更是在运营一种生活方式。集团在引进酒店与公寓品牌的同时，还同步引入了已在海外验证成功的品牌矩阵。餐饮方面，集团规划引入在越南创下年营业额百万美金纪录的日式料理品牌 YAKIUO，以及高端寿司品牌 MAGURO，来丰富品牌流量场景。战略合作方面，集团在越南曾作为韩国 WATERBOMB 水上音乐节的官方酒店合作伙伴，并与 HYBE（韩国最大娱乐公司之一）、Kakao（韩国最大互联网科技公司之一）等顶级 IP 方合作举办快闪展览。 回到上海，集团计划沿用这一模式，打造“可入住的主题场景”。基于国内市场现状，快闪活动通常集中在商业街区、购物中心、艺术园区等商业综合体周边，而酒店或公寓利用快闪打造主题房或入住场景的案例相对较少，尤其是与明星个人品牌、专辑主题或特定故事情节联动的活动更为罕见。此前，爱彼迎曾推出根据 SEVENTEEN 新曲 MV 布景设计的限时体验房，但也仅供粉丝短期体验。 从康养、美食、快闪等多维度切入国内中端服务式公寓市场，KiN Group 的竞争优势显而易见。然而，集团对酒店与公寓品牌的发展规划并不止于此。 “一群来自新加坡和越南的朋友，他们拥有科技和地产背景，因共同的友谊与愿景而走到一起。”集团官网中“Kin”的真正含义源自于他们。 不难否认，这群携带科技与地产基因的创业者们，带着酒店与公寓两种商业资产产品进入国内，是集团叩开中国市场，进行资产配置的第一步。 展望未来，KiN Group 有清晰的发展规划。集团以上海项目为支点布局华东市场，在签约后迅速进入“转化/翻新阶段”，借助其房地产合作伙伴 Crestbrick 的专业服务，无论是存量改造或新建项目，都会对国内物业进行精准的可行性研究、成本预算及定位优化。若仅聚焦上海一座城市，每年新增的庞大存量物业也蕴含着巨大的资产运营价值与增值潜力。 从自身科技实力来看，集团还具备核心的技术与资产整合能力。其自主研发的 KINEX 数据驱动系统（PMS/ERP）已在越南成功运行，实现了 10%—20% 的平均房价提升；该系统同时支持实时业主报表、AI 动态定价及智能房务管理等功能。此次引入中国的两个新品牌也将搭载该系统，以确保运营效率与收益最大化。 盯上国内中端公寓 通常情况下，国际公寓品牌引入国内，大部分以高端服务式公寓为主。它们的服务人群主要是商务精英、外籍高管、高净值家庭等。特别是首次落地上海的公寓品牌，大多拥抱这类目标客群，他们细分、精准，有稳定的市场需求。 但KiN Group却反其道而行之，这群科技、地产背景出身的创业者们为何想闯进国内中端公寓市场？ 首先，市场需求日益旺盛，可迅速建立起品牌认知。据行业分析，2026年中端公寓市场规模预计占整体公寓市场的52%以上，年均复合增长率保持在5%—8%左右，尤其在北上广深等一线城市，以及杭州、成都、武汉等新一线城市增长显著。 如果说定位高端客群是求稳，那中端客群随城市化进程加速，将会愈加广泛。中端消费群体，不再是传统的年轻白领、新婚夫妇，已拓展至家庭用户、自由职业者、短期商务人士等。他们每一次的住宿动向，都在为中端公寓市场源源不断地注入动力。 从宏观的公寓市场来看，高端公寓市场被少数国际奢侈品牌和本土高端开发商占据，竞争激烈且门槛高；低端公寓市场则以保租房为主，利润空间有限。反观中端公寓市场，未形成垄断格局，准入门槛低，还能维持一定的利润空间。 其次，中端玩家众多，但出现一定同质化现象。国内中端服务式公寓市场品牌丰富，不同背景的品牌各有特色。 酒店系由华住集团旗下的城家，以“灵活租期+智能家居”为特色，如瑞贝庭、Citigo House欢阁等子品牌，聚焦核心商圈，提供长短租结合服务，出租率较高。房企系的万科泊寓、龙湖冠寓等，能与周围商圈产生融合，如万科泊寓通过TOD模式及“租金含周保洁”等服务提升性价比。专业系有Base佰舍、乐乎、魔方公寓等，通过长租服务和社区运营，注重居住体验。城投系的城投宽庭、浦发有家，依托国资背景，提供“居住+休闲+社交”复合场景。 尽管不同出身的中端玩家，在产品定位、客群细分、空间设计、功能创新、运营模式、服务特色上存在差异化，但中端公寓市场仍有同质化现象。一方面，硬件配置趋同——多数中端公寓在房间面积、家电配备、网络设施等基本配置上趋于相似，难以通过硬件差异形成明显区分；另一方面，服务内容雷同——保洁、安保、前台接待等基础服务已成为行业标配，而服务式公寓的厨房、洗衣机等设施更是千篇一律，导致整体服务体验差异不明显。 境宸公寓则是从医疗、康养赛道以及定制化健康服务切入。目前，国内中端公寓品牌在这方面仍处于探索阶段，多数品牌以基础健康支持、生活便利或社群活动为主，真正意义上的深度康养、定制化健康服务（如个性化医疗方案、康复计划等）尚未成为行业普遍标配。 还有一点，境宸公寓并不局限于租金收入，而是想到更远的资产增值。对于多数中端公寓品牌来说，租赁运营是核心，主要的盈利来源也是租金收入，关注点在于提高出租率和租金溢价，如自如、魔方公寓等品牌，虽然规模较大，但主要通过租赁差价和增值服务盈利，较少涉及资产层面的增值操作。 况且，中端公寓通常位于城市非核心区域或存量物业改造项目，物业本身增值有限。相比高端服务式公寓或核心商圈物业，中端公寓区位优势明显不足。 针对中端公寓市场的情况，境宸的解法有两步。一步是与专业的房地产商 Crestbrick合作，深入物业投资、开发、设计与供应环节，对物业地块做升级；另一步是在公寓周围开设多家具有流量的美食店、快闪店等，打造“主题式酒店”，借助这些合作品牌快速转化客流，实现资产增值。 “首店经济”或将到来 不过，境宸公寓所罗列的优势尚未在国内市场得到验证。事实上，近两年入华开设首店的国际服务式公寓品牌远不止境宸一家，不少国际品牌已陆续进入中国市场。在公寓市场玩家日益丰富的当下，这些品牌各自具备哪些竞争优势，又将如何抢占市场先机？ “合伙”国内酒店集团 去年10月，格诗庭上海首店——上海杨浦滨江旗舰项目正式签约，将位于上海杨浦滨江的碧桂园中心5号楼改造成格诗庭项目。该品牌是澳洲头部酒店及服务公寓品牌Quest，由雅诗阁引入中国，与锦江酒店（中国区）成立合资公司共同运营。 运营公司兼具服务式公寓背景与国内酒店集团合作经验，因此品牌推出“酒店+服务式公寓”复合产品，灵活配置长短住房型；运营模式上采用轻重资产结合，通过特许经营、管理输出或合资运营降低风险、实现快速扩张。 获客方面，格诗庭同时依托雅诗阁全球会员体系（雅星会）和锦江酒店本土平台（锦江荟）及企业客户资源，实现双渠道覆盖。目前已签约长沙五一广场项目，华中首店将落地长沙天健中心。 这类借助中外合作引入中国的公寓品牌。既能发挥国际品牌的专业优势，又能借力本土资源，实现优势互补、互利共赢，共同开拓更广阔的市场空间。 “特许”国内酒店集团 当然，也有不成立合资公司的合作方式。去年9月，雅高集团与尚美数智深化合作，成为诗铂公寓酒店在中国地区的度假战略合作伙伴，负责品牌在中国市场的开发、筹建、运营和管理，相当于尚美数智特许经营雅高集团旗下诗铂品牌。 不过，在特许前，诗铂公寓酒店引进中国快11年了。2015年7月西宁新华联诗铂高级服务公寓与西宁新华联索菲特大酒店同日开业，如今这两家门店仍在营业。尽管索菲特定位高端酒店，但同属高端服务式公寓的诗铂，部分房型价格已比肩索菲特。 尽管合作已落地11个月，但诗铂的大规模扩张计划尚未完全兑现。自去年9月达成合作以来，诗铂公寓酒店目前尚未有签约项目。不过，作为特许经营方的尚美数智已明确布局策略：重点聚焦北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等一线及新一线城市，同时渗透二线核心商圈，通过新建项目或存量资产改造扩大品牌覆盖。预计首批签约项目有望很快落地。 国际酒店基因“切入” 除了国际公寓品牌、国内酒店集团，国际酒店集团为了抢占新兴市场，也通过开设公寓首店，进入尚未被充分开发的市场区域，尤其是那些对长住型住宿需求增长较快的城市或区域，提前布局以建立品牌存在感。 以苏州艺刻酒店万豪旅享家公寓为例，该项目是国内及亚太首家开业品牌。作为万豪旅享家会员计划的一部分，入住可累计积分，用于兑换全球范围内的万豪旗下酒店住宿、体验等。品牌是标准化与个性化的结合，在保持国际酒店集团标准化服务流程（如清洁、安保、设施维护等）的同时，注重融入当地文化元素，通过艺术设计与本地特色结合，提供兼具国际品质和地域特色的居住体验。 与引入新公寓品牌不同，瑞士酒店公寓则是雅高集团旗下瑞士酒店品牌的延伸。以上海虹桥瑞士酒店公寓为例，品牌血液融于瑞士品牌基因与健康理念。作为瑞士酒店品牌在华的首个服务式公寓项目，品牌融合了瑞士“纯粹、睿智与活力”的待客之道，房间配备瑞士酒店专属床品及采用瑞士植物精油制成的洗护用品，主要满足住客的住宿体验。 此外，公寓共享同楼雅高悦阁酒店的高端设施，如室内恒温泳池、现代化健身房、桑拿房等康体设施，以及30楼的行政酒廊，提供酒店级的休闲与商务配套。 无论是全新的公寓品牌，还是酒店品牌的延伸，都是国际酒店集团以酒店服务标准“切入”国内长租公寓赛道的一种方式。不过，这些新开的首店仍在接受市场检验，未来布局规划如何、运营模式能否复制，国际酒店集团仍在观望。 从境宸公寓首入上海，到格诗庭签约成功、诗铂公寓酒店被特许经营、瑞士酒店公寓和艺刻酒店万豪旅享家公寓相继开业，国际服务式公寓正借“首店经济”加速抢滩中国。它们或以康养服务破局中端同质化困局，或以“合伙”、“特许”模式嫁接本土资源。但康养溢价能否被买单、快闪场景能否持续引流、轻资产模式能否规模化复制，仍需首店验证。当新鲜感褪去，真正能留下来的，是那些能在公寓赛道中找到独属自身差异化优势的品牌。这场国际公寓的中国故事，才刚刚开始。