竞争激烈，利润率下降 代建，从蓝海到红海

2026.04.14 继金地管理在3月底宣布中标西安2个项目的代建之后，绿城管理4月初则官宣拿下了西安浐灞国际港1个项目的代建。再加上龙湖、招商、金茂、中铁建、旭辉等房企在西安也均已经有代建项目落地，越来越多的房企瞄准了代建市场这块蛋糕。代建市场本身，也正经历从蓝海到红海的转变，整个行业的考验也已经真正到来！ 金地、绿城签约新项目 金地管理3月底在西安中标的两个项目代建，均为西安市纺织城开发建设有限公司（以下简称西安纺织城建设）的地块。 其中，BQ2-19-116号地在灞河西岸的东城第六小学北侧，土地面积32.604亩，是一宗纯住宅用地，容积率2.6，2022年6月初西安纺织城建设以2.4%的溢价率摘得了这块土地，楼面地价7692元/㎡。 CB5-2-213-1号地块在长乐东路与长荣北路交汇处西南角，紧邻地铁1号线长乐坡站，土地面积11.102亩，为住宅兼容商服地块，容积率1.2-2.73，西安纺织城建设2025年9月以底价摘得了这块地，楼面地价5815元/㎡。 这两块地体量都比较小，并且从所处的位置来看也均一般，项目后期更多要靠产品力、性价比来支撑起其竞争力。 金地管理此次携手的西安纺织城建设，属于灞桥区的平台公司。上述这两个项目的设计招标计划4月3日已经发布，招标计划中的项目备案名为滨水学府、长乐卿云台。 除了金地管理拿下西安纺织城建设两个项目的代建之外，2026年4月2日绿城管理宣布携手旺园控股，赋能西安浐灞国际港展兴路项目。这个项目实际上就是2025年8月陕西旺园控股集团有限公司摘得的CB3-11-10地块，位置在西安国际会展中心旁，土地面积48.984亩，土地用途为住宅兼容商服，容积率1.2-2.2，楼面地价8009元/㎡。 除了紧邻西安国际会展中心之外，这块地周边还拥有灞河、砂之船奥莱、浐灞实验小学、地铁3号线等交通、商业、教育、生态等资源。由于地块旁边为低层建筑西安国际会展中心，并且容积率仅有2.2，因此具备打造一个高品质项目的条件！ 从蓝海到红海 从2017年绿城在西安开始做代建算起，西安地产代建市场已经发展了将近十年时间。实际上，对于很多房企来讲，其在全国涉足代建的时间要更早一些，只不过早期的时候政府代建项目更多一些，只是过去十年地产代建才越来越多。截止目前，绿城、龙湖、金地、旭辉、金茂、中铁建、融创、朗诗、招商等房企在西安均已经有代建项目落地。 而当更多的房企开始瞄准代建市场之后，整个行业的竞争也必然越来越激烈。特别是在这几年整个楼市下滑的大环境之下，不管是自投开发，还是代建，都面临同样的严峻市场。如今，大家面临的不仅仅是代价费率、综合实力的PK，还面临的是甲方诉求越来越多的条件。当一个行业从蓝海进入红海之后，整个行业的利润率也必然下降。 作为中国代建第一股、占股全国代建市场20%以上份额的绿城管理，其毛利率已经从2022年、2023年的50%以上，下降到了2025年的39.7%，净利率也从前几年的25%以上下降到了2025年的12.37%。另一家地产代建行业的上市公司中原建业，净利率从2022年之前的50%以上下降到了2025年的27.54%。 绿城管理控股净利率变化 中原建业净利率变化 不过，虽然说利润率在下降，但与地产开发行业10%左右的毛利率、5%以下的净利率，甚至更多的房企处于亏损相比，代建业务的利润率依然是比较乐观的。 从这个角度也就不难理解开发商越来越重视代建业务的原因了。同时，代建业务在不增加资金压力与负债的情况之下，可以实现确保市场占有率，并且实现企业整体盈利能力的提升。 其实，不管哪个行业，即使竞争再激烈，机会依然存在。 目前，平台公司、主业非地产的小型房企依然手握大量的存量土地待开发，这也就给了代建市场一定的机会。只不过，随着竞争越来越激烈、甲方诉求越来越高，这对于代建企业综合能力要求就要更高。 绿城管理在2025年年报中提到：在巩固政府、商业、资方三大代建主渠道的同时，谨慎、稳健探索城市更新、全产业链服务以及海外代建等新领域，以多元化的服务模式匹配多元化的市场需求。